Sharing Contracts

04 Verträge in digitalen Projekten

Unter der «Sharing Economy» versteht man landläufig das Business von Unternehmen mit Geschäftsmodellen, Plattformen, Online- und Offline-Communities und Praktiken, die eine geteilte Nutzung von [ganz oder teilweise ungenutzten] Ressourcen ermöglichen (s. insb. Wikipedia mit weiteren Verweisen). Eine der bekanntesten Sharing-Plattformen ist dienige des US-Unternehmens Airbnb, Inc., die bereits seit 2008 besteht. Airbnb ist eine Vermittlungs-Plattform, bei der Private Unterkünfte (Häuser, Wohnungen, Zimmer) an Reisende vermieten. Jene lassen sich je nach Verfügbarkeit für einen Tag, mehrere Wochen oder Monate buchen. Wird ein passende Unterkunft auf der Plattform gefunden, kann direkt eine Buchungsanfrage an den Eigentümer gestellt werden; der Vertrag wird also direkt zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen. Der Vermieter kann sein Angebot frei gestalten, er kann etwa strenge Buchungsbedingungen festlegen, z.B. dass man man nicht kostenlos stornieren kann. Wird die Buchungsanfrage bestätigt, muss der Preis über Airbnb bezahlt werden. Die Überweisung auf das Vermieter-Konto durch die Vermittlungs-Plattform erfolgt erst 24 Stunden nach der Anreise des Gastes. Damit hat der Mieter ein kleineres Risiko, sollte die Unterkunft nicht oder nicht gemäss Vereinbarung zur Verfügung stehen. Airbnb erhält für die Vermittlung eine Provision, die im Preis bereits inbegriffen ist. Da der Gastgeber den Gast Wohnraum gegen Entgelt überlässt entsteht zwischen den beiden Parteien ein Mietvertrag gemäss Art. 253 OR. Problematisch ist das Verhältnis zwischen dem Gastgeber und seinem Vermieter wenn ersterer nicht Eigentümer der Wohnung ist. Denn dann handelt es sich um eine Unternmiete gemäss Art. 262 OR. Gemäss dieser Bestimmung kann der Mieter die Sache bzw. Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters untervermieten. Diese Zustimmung ist aber nicht Voraussetzung, damit ein Mietvertrag zwischen Mieter und Untermieter entstehen kann. Vielmehr ergeben sich unterschiedliche Folgen, wenn es an der Zustimmung fehlt, je nachdem ob der Vermieter die Zustimmung zu Recht oder zu Unrecht verweigert hat. Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus den in in Art. 262 OR erwähnten Gründen verweigern, nämlich, wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind oder dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Möchte der Mieter also seine Wohnung untervermieten, sollte er in jedem Fall eine Zustimmung des Vermieters einholen. In der mietrechtlichen Literatur wird überwiegend vertreten, dass die Zustimmung sich jeweils auf ein konkretes Untermietverhältnis beziehen muss. Da Airbnb-Unterkünfte meist nur für wenige Tage und wiederholt vermietet werden, ist es nicht praktikabel wenn der Vermieter jeweils bei jedem Gast zustimmen muss. Deshalb sollte der Hauptmieter ein einmaliges grundsätzliches Gesuch an den Vermieter stellen und ihm die wesentlichen Punkte des Untermietverhältnisses bekannt geben. Unklar und strittig ist, ob sich der Vermieter auf eine generelle Zustimmung einlassen muss. Hier zeigt sich eine Lücke oder zu mindestens eine Unklarheit im geltenden Mietrecht für diese neue Form von Untermiete. Untermietbedingungen sind missbräuchlich wenn die Konditionen des Untermietvertrages für den Untermieter wesentlich ungünstiger sind als die Konditionen des Hauptmietvertrages. Daraus lässt sich ableiten, dass durch die Untervermietung kein Gewinn erwirtschaftet werden darf. Der Untermietzins darf nicht über den Mietzins des Hauptmietvertrages sein. Hingegen dürfen Leistungen, wie der Zugang zum WLAN oder die nachträgliche Reinigung der Unterkunft in zusätzlich in Rechnung gestellt werden (analog vieler Open-Source-Lizenzbedigungen). Fraglich ist, was passiert, wenn eine unzulässige Untervermietung vorliegt. Man muss dabei unterscheiden, ob der Mieter es unterlassen hat die Zustimmung einzuholen oder ob der Vermieter die Zustimmung rechtmässig verweigert hat. Wenn der Mieter es unterlässt die Zustimmung einzuholen liegt eine Vertragsverletzung gemäss Art. 97 OR vor, es ist aber strittig ob der Mietvertrag wegen dieser Verletzung gekündigt werden darf. Wurde hingegen die Zustimmung zur Untervermietung zu Recht verweigert, so steht dem Vermieter bei einer Untervermietung das Recht zu, den Mietvertrag ordentlich oder sogar ausserordentlich zu kündigen. Zu beachten ist, dass die Einkünfte aus der Vermietung von Zimmern und Wohnungen steuerbares Einkommen darstellen. Allfällige verbundene Kosten können vom Erlös abgezogen werden. Gemäss kantonaler Tourismusgesetze lösen solche Einkünfte auch eine kantonale und gegebenfalls örtliche Beherbergungsabgabe, eine Kurtaxe sowie eine Tourismusabgabe aus. Die Gemeinde regeln diese Abgaben in einem kommunalen Reglement. Wer sich nicht an die Vorgaben hält kann mit Busse bestraft werden. Da bisher auf den Übernachtungsbuchungen auf Airbnb keine klare Regelung bezüglich der Kurtaxen bestand, verhandeln jetzt einige Kantone mit den Anbieter privater Ferienunterkünfte wie z.B. Airbnb für ein automatisiertes Verfahren zum Einziehen der Kurtaxe. Professionelle Wohnungs- und Zimmeranbieter wollen damit für die private Konkurrenz eine Gleichbehandlung, und zwar nicht nur bei Taxen sondern auch in der Hygiene und dem Feuerschutz. Durch Airbnb verstärkt sich auch noch das Problem, dass Wohnungen, weil sie kommerziell auf Airbnb angeboten werden, für normale Mieter knapper werden und die Mietpreise tendenziell steigen.

In nächster Zeit wird sich zeigen, ob die geltenden Gesetze ausreichen, um die Sharing Economy angemessen zu regulieren.

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